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Copines, Mamans et Femmes (très) actives

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Copines, Mamans et Femmes (très) actives

Les différentes étapes pour acheter un bien immobilier en Espagne

Les différentes étapes pour acheter un bien immobilier en Espagne (source photo @acheterenespagne.fr)@

Les différentes étapes pour acheter un bien immobilier en Espagne (source photo @acheterenespagne.fr)@

Coucou tout le monde !


 

Vous avez décidé d’acheter un bien immobilier en Espagne ? Vous ne parlez pas espagnol et vous êtes un peu perdu dans les différentes étapes pour mener à bien votre projet ?!

Il est important de savoir qu’un achat en Espagne n’est pas aussi simple que si vous effectuez un achat dans votre pays d’origine.

De plus, en tant que non résident espagnol, vous devrez faire face à des étapes supplémentaires.

Aujourd’hui, mon article a pour but de vous guider et de vous conseiller sur les différentes étapes pour acheter un bien immobilier en Espagne, sans stresser d’avoir oublié une étape.

 

1-Obtention du NIE

Que vous souhaitiez acheter un bien immobilier en Espagne pour vous y installer, pour le louer, ou tout simplement pour y passer vos vacances, vous devez absolument avoir un NIE ( Numéro d’Identification des Étrangers).

Sans ce document, il vous sera impossible d’acheter un bien immobilier en Espagne car le NIE permet à l’État espagnol de vous identifier.

Le NIE sera également indispensable, en plus de votre transaction immobilière , afin de pouvoir ouvrir un compte bancaire espagnol, installer l’électricité, l’eau, le gaz ou encore internet.

Pour savoir comment obtenir le NIE, retrouvez mon article sur le sujet.


 

2-L’étude de votre budget et financement

Prenez soin de déterminer votre capacité d’emprunt auprès de votre banque en France mais également en tenant un cahier de charges avec vos rentrées et sorties d’argent pour ne pas vous retrouver financièrement coincé à cause de votre achat immobilier en Espagne.

Pour pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne, les banques françaises demandent automatiquement et obligatoirement que vous ayez un bien immobilier entièrement remboursé, car c’est sur ce même bien que la banque prendra sa garantie en cas de non remboursement du prêt.  Et parfois, la banque peut également vous faire un nantissement sur une assurance vie ou d’autres comptes.

Dans la logique, et quand la banque est "correcte", la garantie d’un bien immobilier en France est suffisant. Mais certaines banques n’hésitent pas à rajouter d’autres garanties supplémentaires au risque de vous mettre le couteau sous la gorge et de vous décourager totalement à aller jusqu’au bout de votre projet immobilier.

Vous avez aussi la possibilité d’effectuer votre crédit immobilier directement dans une banque espagnole, mais attention ces dernières ne prêtent que 60 % de la valeur du bien immobilier, hors frais de notaire, pour les non-résidents fiscaux.

Pour être considéré comme un résident fiscal selon la loi espagnole, il faut être dans l’une ou plusieurs des situations suivantes :

  • Vivre en Espagne plus de 183 jours sur une année complète
  • Que votre conjoint ou enfants vivent en Espagne de manière continue
  • Avoir des intérêts économiques en Espagne

Vous l’aurez compris, pour obtenir un crédit immobilier dans une banque Espagnole, il faut que vous ayez au moins 50 % d’apport personnel du prix final du bien immobilier.


 

3-Les frais et taxes

Même si les frais et taxes sont nettement moins élevés qu’en France, lorsque vous devenez propriétaire d’un bien immobilier en Espagne, vous ne pouvez pas y échapper.

Lors d’un achat immobilier en Espagne, il faut compter un total d'environ environ 15 % du prix d’achat , cela englobe frais de notaire, frais d’agence immobilière, d’avocat et impôts.

ITP , Impôt sur les Transmissions Patrimoniales :

C’est la principale taxe, et  la plus élevée, puisqu’elle représente 10 % du prix d’achat du bien immobilier et sera payée chez le notaire au moment de la signature finale.

Cette taxe ITP peut varier en fonction de la Communauté dans laquelle vous avez votre bien immobilier.


 

Les frais de notaire

Comme les notaires en France, les notaires espagnols sont soumis à un barème officiel à respecter.

Bien entendu, les tarifs varient en fonction de la superficie de la maison et du terrain, mais surtout du prix du bien immobilier.

Attention, le notaire en Espagne ne possède pas le même rôle qu’en France, ce dernier est réduit et permet seulement de certifier la conformité juridiques des actes.

 

IBI, Impôt sur les Biens Immobiliers :

IBI est l’équivalent de la taxe foncière en France, cet impôt doit être payé à la mairie de la commune où vous avez achetez votre bien immobilier.

Elle est payable chaque année.

Sur ce document, vous trouverez le numéro cadastral de votre bien immobilier ainsi que sa valeur cadastrale qui vous seront demandés de pour déclarer vos impôts.

Avant de signer chez le notaire, il est impératif de vérifier que l'IBI à bien été payé par les vendeurs au cours des 5 dernières années. Cela vous permet d’être sûr que le bien immobilier que vous êtes sur le point d’acheter n’est pas endetté.


 

4-La sélection des biens

Votre projet commence à se concrétiser à partir du moment où vous commencez à réaliser des visites.

Il existe de nombreux sites comme Habitaclia, Kyero, Idealista … qui vous proposent un large choix de maisons à la vente en Espagne.

Attention, en Espagne il existe un grand nombre d’arnaques sur des annonces complètement bidons.

Pour ma part, je vous conseillerais d’appeler les biens immobiliers qui vous intéressent afin d’effectuer les visites pour vérifier par vous-même si le bien immobilier est bien conforme à l’annonce.

Pour plus de sécurité, n’hésitez pas à vous faire aider par une agence immobilière. Sachez que beaucoup d’agences immobilières parlent français et peuvent vous aider pour d’autres démarches comme obtenir le Nie plus rapidement, ou encore effectuer les changements pour l'électricité, et sans supplément.

Vous avez également la possibilité de vous faire aider par un « chasseur immobilier francophone » qui vous aide dans vos recherches, vos démarches. Ce dernier pourra même réaliser la visite des biens immobiliers à votre place en visio, si vous n’avez pas la possibilité de vous déplacer en Espagne.

Attention, le prix d’un chasseur immobilier francophone n’est pas réglementé, ainsi demandez un devis avant de faire appel à ses services car certains abusent clairement sur leurs tarifs.

Peu importe, la solution que vous choisirez pour visiter des biens immobiliers, pensez à vérifier l’état général du bien (isolation, chauffage, travaux …) et faite le point sur les différentes charges à payer ainsi que leur montant.


 

5-Les vérifications juridiques

Comme je vous l’indiquais plus haut, le rôle du notaire en Espagne est différent de celui qui officie en France. Celui n’est là que pour garantir la conformité de l’acte de vente avec la loi.

Pour être sur que le bien immobilier est en règle c’est astucieux et recommandé de prendre un avocat pour faire toutes les vérifications afin d’éviter de mauvaises surprises une fois l’acte de vente signé.

Il se chargera de faire toutes les vérifications juridiques comme vérifier l'identité des propriétaires, la conformité au cadastre, l’absence de dettes , de charges ou d’infraction urbanistique…

 

6-La réservation du bien immobilier

Dès lors que vous avez trouvé un bien immobilier, et que vous souhaitez le réserver dans le but de l’acheter, vous devez faire une réservation appelé en espagnol « Senal ou Reserva ».

Bien entendu, vous avez le devoir de verser un acompte d’une valeur de 1000 à 3000€, mais sachez que vous pouvez également verser une plus grosse somme si vous le souhaitez, celle-ci sera indiquée au notaire,  et déduite au moment de la signature.

Cet acompte s’accompagne d’un contrat, avec votre signature et celle du propriétaire, où sera indiqué clairement le montant de votre acompte, ainsi que toutes les informations liées au bien immobilier.

Le propriétaire a jusqu’à 5 jours pour accepter comme refuser l’offre faite par l’acheteur.

Logiquement, dès lors que la réservation a été faite, les visites doivent être stoppées, mais malheureusement beaucoup d’agences immobilières continuent les visites dans le but d’essayer d’obtenir une offre supérieure.

Si le propriétaire refuse votre offre, l’agence immobilière est dans l’obligation de vous rembourser la totalité de votre acompte.

Par contre, si celle-ci est acceptée par le propriétaire, alors votre acompte sera déduit du montant total du bien immobilier.

 

7-La signature du compromis de vente

Appelé Arras, en Espagnol, cet acte est un contrat établi entre le vendeur et l’acheteur. Ce dernier n’a pas besoin d’être signé chez un notaire, mais il devra être apporté le jour de la signature finale.

Sur ce contrat on retrouve :

  • Le nom du vendeur et de l’acheteur
  • L’adresse du bien immobilier
  • Le prix de vente
  • L’adresse du notaire où la vente aura lieu
  • La date butoir de la signature finale
  • Le montant des frais de notaire
  • Les moyens de paiement avec le restant dû

Parfois, lors de la réservation, il est parfois demandé à l’acheteur de compléter son acompte jusqu’à atteindre 10 % du prix du bien immobilier.


 

8-La signature chez le notaire et la remise des clefs

C’est le grand jour, vous allez enfin réaliser votre transaction immobilière chez le notaire, en signant l’Escritura en espagnol.

C’est aussi en signant cet acte authentique chez le notaire, que vous devez régler le solde restant dû.

Pour le règlement, il faut procéder avec des chèques de banque, et attention, les banques espagnoles profitent de la situation en fixant des frais de 10 % sur le montant total du chèque. Autant vous dire que la note peut monter très vite et très haut.

Toutefois, il sera possible d’avoir un prix fixe à condition de prendre l’assurance de la maison dans la banque. En gros ça fait un peu marchand de tapis mais en tant que français qui veut acheter en Espagne, nous sommes clairement bloqués parce type de situation où il n’y a pas d’autres solutions que d’accepter les clauses de la banque espagnole.

Où alors en moyennant des frais supplémentaires, il est possible de virer la somme sur le compte du notaire qui lui se chargera de faire le chèque au vendeur.

Attention, certains notaires refusent de recevoir les fonds venant de l’étranger à cause des éventuels suspicions de blanchiment d’argent qui peuvent en découler.

Une fois l’acte authentique signé par le vendeur et l’acheteur, c’est le moment de la remise des clefs de votre nouveau projet immobilier en Espagne .

Bien entendu, lors de la signature, le notaire atteste du paiement et le nouvel acte notarié sera alors enregistré au registre de la propriété.

 

Voilà, vous savez tout sur les différentes étapes importante si vous souhaitez acheter un bien immobilier en Espagne.


 

A bientôt pour un nouvel article

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